问题：我们去年第一次买房。买的是被银行收回的房子，在我们竞拍成功之后，我的经纪人帮找了个华人的Inspector来查房。我们和银行交涉了好久，验房那天才把电通了，水当时银行说通不了。inspector来了后，从头到尾就是夸这房子太值了，就见他围着房子走了一圈，拿着试电笔在各个插头试。后来他爬梯子上阁楼，只伸了个头就下来了，当时我不在旁边，据老公回忆，他说了句“哎呀妈呀，没见过这样走电线的”。我的经纪人马上瞪了他，他就不再说了。
当时三个空调都不转，他说不懂，让我找专业做空调的人来看。我的经纪人说看着还挺新的，应该没啥关系。
第二天他发来报告，开头就提了一句 limited access，意思是有些地方没有查到。根本没提一句阁楼上布线混乱。总的没查出啥问题。经纪人说这种查封房，是AS IS，就算发现问题银行也不会给修的，所以没查出啥大问题就可以拿下了。
于是我们就买了这房，花了几万装修了主要60%的房间。七月底搬进来后，就不停有问题。水管堵了4次，验房时没水，这我认了。夏天热的时候，那3个空调就修了不下5次，花了两千多。一提这修空调我就生气，叫来好几个老美，老印来修，人家往阁楼上一探头就说什么也不进去了，都形容说看到电线象蜘蛛网似的密密麻麻悬在半空，铺在地面，还有不少裸头露着。目前只有一位勇敢的亚裔师傅敢冒死上去修，可他要价也贵，知道我们找不到别人敢来了，每次基本是$500左右。好容易夏天过去了，进来天冷，暖风又有问题，又找他来了几回，这钱就这么哗哗的没了。
上个月师傅上阁楼修暖风时，看到负责主卧的热水器底盘漏水，他说看样子漏了很久了，那热水器有12年了，该换了。于是又花了$700元。
前些天请防虫公司到家来撒药，他看到外墙一块像是以前有过白蚁，现在没有活动，问我们知不知道。我记得当时inspector告诉我他也帮着查白蚁，我老公还指着这里问他象不象有白蚁的痕迹，他看了会儿说没事，没有，也没在报告上提。
刚才有老美同事过来聊天，我抱怨家里整天这坏那坏，他说我应该找这个inspector，要求他负责至少一部分的修理费用，还说不要怕，如果他耍赖就去告他。
我想问下贵报，类似这种情况，inspector 应不应该负责呢？
晓鹿
回答：在田纳西州，房产检测师必须要在获得执照以后才能执业。专业的房产检测师会对房产的状况出具一份非常详细的报告，而报告的内容通常是根据行业标准而设定的，需要包括特定的内容。他们需要对于检测房产中所发现的任何问题提出报告，而必须对于因为渎职没有发现或者故意疏忽的部分负责。
你所聘用的这位房产检测师让人听起来似乎在专业技能上有些问题。首先，房产检测师不可能不具备检查空调采暖系统的能力，更不可能也不应该建议客户自行聘用空调方面的专业人士单独再来检查这一项。其次，如果他已经发现了阁楼上的走线有问题，他必须要在报告中提出，即使他本人并没有就此做更详细的检查。
当然，在整件事件中，你本人也有疏忽的地方。既然他的报告中已经提出了“Limited Access”，并且就很多问题进行回避，你作为事件的当事人，不应该就此就依赖这份有局限性的报告，而做出购房的决定。
我认为你可以聘请另外一个有执照的专业房屋检测师，让他对于你已有的这份报告做出一个评估，看看这位华人检测试的报告是否符合职业标准。如果这份报告根本不符合标准，那么你可以考虑采取法律措施。
另外，如果你的房产经纪人涉嫌知情不报，并且故意向你隐瞒房产瑕疵，那么你的房产经纪人也需要对此负责。
方谦
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