问题：我在田纳西州住，最近准备换房子。关于是否找房地产经纪人的问题我有些疑问，想在这里请教你们。我有一些美国同事，他们都建议我找房产经纪人，认为房产经纪人可以有效地保护我的权益，并且能够为我争取最大的利益，而且他们说，他们买房子都会找房产经纪人。可是我的一些华人朋友却有不同的意见。他们认为如果自己找房子，在谈价钱的时候可以更好地和卖方讨价还价。比如说，可以告诉卖方，自己没有买房经纪人，所以卖方可以不用支付买房经纪人的佣金，因而可以在价钱上更好商量。针对这个问题，我又找了做地产的朋友问，他们说卖方不会因为买房没有经纪人就会给买方更大的利益。这么多种说法，我也不知道到底谁对谁错。我想知道，怎么样才是对我最有利的方式呢？

老汪

回答：你的问题问得很好，因为代表了很多华人朋友的心态，非常有共性。

在回答你的问题之前，我认为应该首先简单地向你介绍一下房地产买卖中关于房产经纪人如果分派佣金。

通常来说，当一个卖主考虑卖房子时，他会首先找一个能够代理自己的卖方经纪人，他们之间首先要处理的是代理合同的问题。这个合同会写清合同有效期间以及最关键的一点，如何分配佣金。这里，通例是卖主会告知经纪人他愿意支付的佣金占房产价值的比例为多少，通常市场上为6％。这6％的佣金会在卖方与其经纪人的合同中规定清楚。而当卖方经纪人把房子在市场上出示时，他会列出愿意支付给买房经纪人的佣金为多少比例。通常这6％的比例将在卖方和买方经纪人之间平均分配，也就是在房产交易时，各取佣金的3％。如果买方没有经纪人，那么卖方经纪人将不需要和任何人分配佣金，那么在交接时卖方经纪人将获取全部6％的佣金。

在了解了这个基本法规和市场通例后，我想你问题的答案就应该一目了然了。不论作为买方，你是否有买方经纪人，你都不可能改变卖方与其经纪人之间已经签署的代理合同中关于佣金的规定，而卖方也几乎不可能因为你没有经纪人就轻易地将本来该支付给买方经纪人的佣金在卖价中扣掉，因为卖方无论怎样都需要支付这总数为6%的佣金。

关于是否使用房产经纪人一事，我认为这应该是个人的选择。但是房产经纪人毕竟接受过专业的培训，而他们也会为你提供相应的服务。有经验的房产经纪人不仅对地域、房价和房子本身的具体情况有深入的了解，还会利用各种各样的方法来为客户争取最大的利益。

这里又想说到另外一个问题。很多没有经纪人的买方在和卖方经纪人打交道的时候通常会混淆关系。他们认为因为中间环节只有一个经纪人而想向这个经纪人获取服务，并让他们为自己侃价。其实你需要明白，卖方经纪人代理的是卖方，他所代表的是卖方，要为卖方争取最大的利益，最高的卖价，他们是不代表也不应该代表买方的。

在这里也想顺便指出一些华人朋友的不当做法。我经常接到来自各地的房地产经纪人的电话，谈及他们的无奈。和市场惯例不同，很多华人朋友在准备买房子时并不愿意和经纪人签订代理合同。通常他们会找数个代理人，让他们同时找房子，哪个找到满意的房子就用哪个。而据说最近又出现了新趋势，很多人会让房产经纪人提供很多免费的服务，找到房产的信息，再慌称暂时不买房子了。但是背地里其实是偷偷私下找卖方经纪人去了，认为这样做自己可以说服卖方把价钱降下来。其实如上所述，如果房价真的有降价空间，那么有没有经纪人都会降，可是这通常并不是因为没有买方经纪人而导致的。而这样的做法，说难听点，既不道德，又不合法。历史上曾经出现过很多这样的案例，客户在利用了房产经纪人的服务后甩掉经纪人，但是却被经纪人告上法庭，结果被法官判定偿付经纪人的佣金。只要经纪人能够提供向客户提出服务的证据，而客户也购买了经纪人提供的房子，那么经纪人就可以要求其支付相应的佣金。

市场需要大家的维护，希望专业人士能够良性竞争，而客户们也能够体谅和尊重别人的劳动。

奕阳