问题：我是住在西孟菲斯市的一位读者，一位在国内的朋友碰到另一位在美国的华人，鼓动我的朋友到费城去买公寓投资。现在看好了一栋公寓楼，有28个单位，每个单位1-2间卧室。那位中间人告诉我，每平方尺的单位价钱是300美元，现在的租金为每月1000美元，如果带上家具的话，租金可以到1500美元。每年的净利润在7%。请《田纳西新闻》能够将我的问题转给有关专家，他们这样计算对吗？还可能有那些危险存在？

                                                                                                                      Lei

回答：《田纳西新闻》转来你的信件，经过和你的几番讨论，将有关回答叙述如下，供你和你的朋友参考：

首先，我们做几点假设：一是这是个不错的公寓，入住率很好；二是在建筑结构等方面没有问题；三是治安等方面没有问题；四是市场价值（Market  Appraisal） 、建筑价值（Construction Appraisal）和政府估价（Tax Appraisal）是一致的。五是大多是好顾客，不需要你上法庭雇佣律师把他赶走的。六是哪个地区未来几十年都是不错的，长盛不衰。

公寓的费用通常有哪些呢？公寓管理：收取房租，接电话，安排维修，可能的广告等，至少10%（还得假定这里没有Real Estate Agent的Commission）；空置率：包括没有租出去和新旧住户交替时需要打扫清洁维修的时间）至少需要按照10%计算；维修费用：公寓的维修比独立屋出租通常要高，加上垃圾费和割草以及树木维修，10%是非常保守的；水费：公寓一般是要包括水的，大约是3%；税收：这里是地产税，按照保守的1.5%（2,800,000X1.5%=3500/月），占租金的12.5%；保险：在田纳西州保险费大约过万，保守点是2.5%（每月7000美元）。当然可能还有一些其他的费用，粗粗算算，大约50%的费用没有了！如果按照每个单元1000美元计算，毛收入每月28,000美元，每一年毛收入336,000美元，除去上述费用大约是170,000的收入。对于280万美元的投资，回报率低于6%，这是一项危险的投资！万一上述那些假设成真，那你的危险会更大！这里建议你到朋友在做公寓投资中，至少净得利润要保证在10%，扣除一些不测外，还能有8%的回报。

房地产投资在美国是一项不错的投资，但是过去这些年来，投资失败者，或者赚不到钱的案例比比皆是。无论是高尚地区和低收入地区都见到必须借助律师或者需要上法庭才能把租户赶出去的案例。位于纳城的王氏律师事务所告诉笔者，他们每一年都要接到很多起类似的案件，上庭的费用至少1000美元，如果算上这些费用，那你的回报将更低。每一年有28个住户，难免有不好的，哪怕是华人租户。

顺便提一个建议，如果你的朋友有200-300万想投资的话，建议可以考虑商业的地产投资。在做任何地产投资时，找到这方面的专家给你支招，可能你需要一些费用，但是可以避免一些失误！在听取“专家”介绍时，特别是在交易中没有利益者，或是到银行申请贷款，银行通常是会保护你的（因为你们的利益是一致的）。

                                                                                                                    方谦