2134 Fairfax里面的Condo是现今房地产投资的毒药
问题：最近我们打算在纳什维尔地区买了一套Condo，花了20多万，头款需要放25%，每月需要交给银行$1400多（包括地税），每个月的租金在$1500。现在利息低，我们想选择15年的贷款，我们都是工薪阶层，希望这是一项长远规划。我们的一些朋友都是这样做的，但是也有朋友说这样不好。请贵报能够让有关专家为我们把把脉，提提建议，不甚感激！
范德堡大学 王女士
回答：王女士，在和你讨论中对您们的计划大致有所了解，看到您们来美这些年来做出的努力，非常敬佩。不过有关您们的投资计划实在不敢恭维！首先您们提出这是一项长期计划，这是对工薪阶层房地产投资特别忌讳的一点。在小民们的房地产投资中第一重要的是Cash Flow，您们上述规划中您们的投资回报是负值，15年后您们的房产会增值多少或者会不会增值没有人可以预料！在这项投资的费用中必须考虑空置率（通常是10%），就算你那里很好租出去，客户通常会只签一年的合约，每次换租户的时候你还需要清理和油漆的时间。另外您们需要考虑维修和管理费用（即使是自己管理）大约6%。你放下25%的首付，那么意味着这4-5万美元将没有利息，按照美国过去几十年的通胀率计算，15年后，您们放下的金钱只剩下2/3,甚至更少。加上Condo的管理风险要比Single House大上许多。请问，您们为什么要放下4-5万美金，让它白白贬值，15年中没有任何Cash Flow（每个月还要往里面贴钱），每个月贴进去的钱至少在$350.00，（这里不包括一些常见的意外发生）难道您们的目的是去赌一把15年后房价会增长的可能性？
您说到现在没有什么地方可以放钱！那可不一定，找一些保守的金融投资工具（比如指数年金），算它目前的回报在7%（S&P 500，标准普尔500过去30年的上涨平均在7%多）是比较保守的了。我粗粗替您们算了一笔账，如果将45，000刀放下，每个月往账上打入350元，15年后你账上保守的算法也有25万（您认为15年后您们将要买的房子价值超过25万？），甚至很有可能是30万。况且这笔钱是可以立刻被Liquid（当然有些限制，但是房子是不可以算成立即Liquid的产品）。如果您们热衷房产，建议您们关注Single House，必须注意有Cash Flow！房地产投资，没有10-15%（NET）的回报是不能做的。这里所言是对工薪阶层而已，当然，如果你有很多很多钱，那就另当别论啦！
在美国赚钱养家不容易，何必这十五年中把自己锁在一个不确定的事务中呢？每个人和每个家庭的状况不同，复杂程度不同，在做投资时最好请教专家，即使是有偿咨询都是值得的！
祝你好运！
方谦
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