美国十大适宜投资房产的大学城 纳什维尔排名第二
Top 10 real-estate markets in U.S. college towns
Crowds watch a football game at Vanderbilt University in Nashville, Tenn. Houses in Nashville had a median list price of $189,900 in June 2011. Rental prices for a two-bedroom there average $949, and the average rent for a three-bedroom or bigger unit is $1,020. That more than covers the typical mortgage payment of $770 on a median-priced home, assuming a 20% down payment and a 30-year fixed-rate mortgage. Nashville is “a strong investors market for those looking to target the college- and graduate-student renters,” said local broker Terry McAlister, according to a Move Inc. news release. “Nashville has 16 diverse colleges and universities, and all are at freshman capacity, so where do the upperclassmen and graduate students go? They rent.”
本报讯 华尔街日报近日刊出Move， Inc的调查报告，认为美国大学城的住房需求通常很高，空置率低，房价下降但是租金却不断上涨，一些投资者将大学城看成是购房转租的好地点。Move Inc.公司经营着包括Realtor.com和Move.com在内的数个房地产网站。最近，Move Inc.公司评选出了10个投资购房转租收益颇佳的大学城。其中名不经转的中等城市田纳西州的纳什维尔超过诸多都市和名城，成为十大10个房产投资收益颇佳的大学城排名中的第二位，加上诸多其他原因，纳什维尔的房地产投资前景看好。
田纳西州纳什维尔有著名的范德堡大学(Vanderbilt University)，有附近几个州唯一的职业橄榄球队泰坦队。2011年6月份纳什维尔的房价中值为18.99万美元。纳什维尔一套两居室的平均租金为949美元，三居或多居室的平均租金为1,020美元。当地一套普通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为770美元，租金收入高于还贷开支。在Move公司发 布的消息中，当地华人房产经纪人王小姐说，纳什维尔“对于那些瞄准大学和研究生租客的人来说，是个绝佳的投资场所。纳什维尔拥有16所学院和大学，除了田纳西州立大学（TSU），每一所大学近年都有很大的成长，而学校现有的宿舍都只能容纳一年级新生（仅限本科生），而且价格比市场价高出2-3成，其他高年级学生和研究生都去哪里住呢？他们得租房住。”
带着Move公司的报道，我们走访了纳什维尔房地产投资专家方谦，他认为纳什维尔市场的实际状况要比Move公司描述的要乐观。第一，纳城的所谓19万的中间价位，包括诸多Single House（独立屋，或者国内称作的别墅），除了范德堡大学之外，其他大学附近的Condo（2卧室的公寓式房屋）的中间价位远低于19万，即回报率会更高。第二，目前有车族的学生们租屋的视野已经扩展到10-15英里之外，那里的公寓式房屋的价位更低。不少学生选择独立屋，3-4人合租，投资人的回报率有更多的上升的空间。
据悉，近年来不少外地华人甚至海外华人将投资的目光盯在纳什维尔，本地的华人在房地产投资市场上也显得活跃。一位最近从范德堡大学商学院毕业的台湾留学生，虽然在纳城只待了不到两年，但是以敏锐的投资目光，已经在纳什维尔房地产市场上颇有斩获。方谦先生认为，纳城的不少地区，市场房价远低于造价（建筑成本）和政府税收的估价（Tax Appraisal）。他说，未来的2-5年中，纳什维尔地区的房地产市场价回归到建筑成本的可能性是完全可能的。那也即比目前的市场价上涨了2-4成。方谦先生认为，购买独立屋要比公寓式住宅的回报率要高。
当然，出租屋是否能赚钱需要很多技巧和经验，每一个人和每一件房地产的都有特殊性，必须因人因地而异。找到一个好的管理人或投资顾问，是投资人需要认真考虑的问题。
排名第一的城市是哈弗大学所在地的波士顿剑桥地区，前十名包括芝加哥、华盛顿、巴尔的摩、亚特兰大等地区，相对而言，纳什维尔的价位较低，治安较好，蛮适合华人投资人。
马萨诸塞州波士顿剑桥城(Boston-Cambridge)排在第一位
位于马萨诸塞州的波士顿剑桥大学城，拥有50多所大学，其中包括同在剑桥市的哈佛大学和麻省理工学院(MIT)。该区的房价中值相对较高，约33.5万美元，不过比去年降低了3%。租金很高：6月份当地一套两居 室的平均租金为3,122美元，一套三居或多居室的平均租金为3,913美元。当地一套普 通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为1,370美元，租金收入高于每月还款额。 波士顿地区RE/MAX Destiny房产公司股东及经纪人保罗·特尔科特在Move Inc.公司发布的消息中称：“在剑桥和波士顿市区一些区域，我们看到租金在随着需求的增加不断上涨，并且预计还会上涨25%。”
芝加哥市排在第三
芝加哥6月的房价中值为19.99万美元，比去年6月下降了16%。6月份，当地一套两居室的平均租金为 1,780美元，三居或多居室的平均租金为2,074美元。当地一套普通中值价格住宅，若 采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额约为820美元。芝加哥拥有芝加哥大学(University of Chicago和其他许多教育机构，包括DePaul University、洛约拉大学(Loyola University)、西北大学(Northwestern university)和伊利诺伊大学芝加哥分校(University of Illinois at Chicago)。据Realtor.com网站的数据显示，6月份，芝加哥是全美被搜索量最多的大都市。
华盛顿特区
华盛顿特区拥有20多所高等院校。当地6月的房价中值为37.5万美元，投资者有望获得不菲的房租收入。6 月份，当地一套两居室的平均租金为3,086美元，三居或多居室的平均租金为3,214美元。当地一套普通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为1,530美元。如此算 来，投资者可以在这里获得不菲的收益。据Move Inc.公司发布的消息，RE/MAX Allegiance公司的Nancy Alert称，“我有个客户在弗吉尼亚州阿林顿(Arlington)买下了一套投资公寓。她想投资一处房产，同时也想给她在乔治敦大学 (Georgetown University)读书的女儿找一所价位合理的好房子。后来，她女儿找了个室友，这个室友分摊了一半的按揭贷款。等她女儿从乔治敦大学毕业后，她就卖 掉了这处房产，收益颇丰。”
休斯敦地区
休斯敦房价较低，6月的房价中值为17.49万美元。月平均房租收益高于月还贷额。6月份当地一套两居室的平均 租金为1,218美元，三居或多居室的平均租金为1,478美元。当地一套普通中值价格住宅， 若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为710美元。信誉卓著的莱斯大学就位于休斯敦市。
亚特兰大市
亚特兰大6月的房价中值为15.96万美元，比去年下降了14%。当地一套两居室的平均租金为1,236美元，三居或多居室的平均租金为1,485美元（折合人民币约9,490元），高于一套普通中值价格住宅的月度还款额。当地一套 普通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为650美元。科技广场(Tech Square)附近，佐治亚理工学院(Georgia Tech)数栋教学楼便坐落在这里。当地其他知名的院校有埃默里大学(Emory University)、Morehouse College和Spelman College。
巴尔的摩
巴尔的摩6月的房价中值为24.27万美元，比去年下降了8%。当地一套普通中值价格住宅，若采取首付 20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为990美元（折合人民币约6,330元）。房主可以用房屋租金付其按揭贷款：当地6月份一套两居室的 平均租金为1,443美元，三居或多居室的平均租金为1,663美元。约翰霍普金斯大学 (Johns Hopkins University)男子曲棍球队曾44次荣获全国冠军。巴尔的摩还有洛约拉大学马里兰分校(Loyola University Maryland)、州立陶森大学(Towson State University)和马里兰大学巴尔的摩县分校。
圣路易斯市
6月份，投资者可以在圣路易斯以163,945美元的价格买下一套普通中值价格住宅，比去年下降了约4%。当 地6月份一套两居室的平均租金为1,016美元，三居或多居室的平均租金为1,283美元。当 地一套普通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为670美元。名校华盛顿大学（Washington University ）、其他学院有圣路易斯大学(St. Louis University)和韦伯斯特大学(Webster University)等。不过，圣路易斯糟糕的治安让不少投资者却步。
纽约州雪城(Syracuse)排在第十
这座位于纽约州雪城市中心的“仓库”被雪城大学(Syracuse University)改建成了教室、工作室和画廊。当地的房价极具吸引力：6月份的房价中值为15.49万美元，比去年下降了 3%。6月份一套两居室的平均租金为838美元，三居或多居室的平均租金为970美元。当地一 套普通中值价格住宅，若采取首付20%、30年固定利率按揭贷款，那么其月度还款额为630美元。当地其他大学有莱莫恩学院 (LeMoyne College)和帝国州立学院(Empire State College)。（华悦综合报道）
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