我们希望做一些房地产投资，在西雅图的朋友告诉转给我们一个网络链接，介绍一个WAS的公司，以及他们推荐的一些地产投资项目，看上去非常不错。我们曾经看过《田纳西新闻》上的一些文章，告诉过读者一些投资的理念，很想请贵报转发给专家，给这样的项目提提意见，先谢谢啦。
Vincent
谢谢你的邮件，有关WAS这样一个公司以及他们的一些项目，我做了一些调查，也直接和对方打过电话。这一模式的“优点”，那家公司有详细的说明，为了让更多的华人读者了解这一模式，先介绍一下这家公司。首先这是一家房地产买卖和管理公司，买卖的过程中他们有3-6%的收入，日常管理的过程中他们有8%的收入（Commission）。如果说优点，那就是他们帮你在全国范围内找到可以投资的房地产项目，他们帮你找房客（包括信用筛选，合约签订等）。同时他们帮你找到贷款，投资的回报大约在8-10%之间（用净收入除以首付），他们甚至找到卖家购买一年的Home Warranty。更吸引人的是，他们可以让你到房屋所在地考察，并且最多报销500美元你的开销。可以说这是一家设计严密周到的房地产公司！
不过在你转来的宣传品中，还是有不少Trap （陷阱）或是Trick 在里面！在计算ROI (return of Investment)时，这家公司把每一年的还贷算作收入以及每年房贷利息省税算作收入（这并没有错，但是这在其他人的项目投资中也同样存在），同时将每一年的Appreciation（房子的增值）算作收入显得非常牵强！比如，他们列出的一栋在孟菲斯市东北部的一栋2003年的房子，每一年的增值算作12%-13%，最后让总的每年ROI变成了25%多，这里面水分颇多！
从您的邮件中可以看出您和家人可能被这样的最终回报吸引了！我仔细看了他们的Spread Sheet（收支平衡表），发现几个问题，一是他们展示给你的收入都是没有保证的（Guaranty），他们能保证的只是8%的管理费和签下第一年的合约（无法保证合约的执行）！二是在支出中，他们有意或者无意地漏掉了两个重要的费用，Maintain(维修费，通常在3-5%)和Vacancy (空置率，通常在5-10%)！如果加上这两项费用，他们的回报将大打折扣！
我对于购房投资的基本原则是，第一月净得月收入（Net Monthly Income）在买入价位的1/100-1/150之间，例如，买到一个100，000的房产，每一个月的净收入需要在$700-1000，这样可以保证基本净回报在8-12%之间（如果你用贷款购买，通常回报率会更高）；第二市场价等于或者少于现今的造价，在田纳西州甚至在美国多数地方在每平方尺70-100，在忽略地皮价钱的的情况下，每尺$100可以设为底线。例如，1300尺的房屋，希望你的买入价位售价不超过$130，000。可能你会说在纽约，加州或西雅图不可能买到，是的，所以这些地方不适合做房地产（Residential）的投资；第三作为保守的地产投资者，不要预期房价的增长，但是需要防范房价的回落，如果你的买入价低于造价，房价的跌落几乎不存在。指望房地产未来大幅增值，那叫投机，今天可以在中国大陆买房的投资吗？回答是否定的，因为完全不符合上述原则。有人说大陆的房价未来仍然有大幅上升空间，那是投机商的事情，我们在此不做讨论。 方谦
（方谦是田州资深投资商，多年住家和商业地产投资经验，也是《田纳西新闻》和多家媒体投资专栏作家）
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